التباين بين المنتج العقاري وقدرات المستهلك معضلة القطاع الإسكاني الأولى في السعودية
ماجد الحقيل
قال ماجد الحقيل، المدير العام التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري، إن أزمة القطاع الإسكاني في السعودية تكمن في المنتج النهائي وعدم مقدرة المستهلك على تملكه، وهي أزمة قديمة وما زالت قائمة حتى الآن، مشددا على أن التحديات التي تواجه المطورين هي إيجاد منتجات أسعارها تتوافق مع قدرة المشتري وتكون في متناول يده، مستدركا أن هذا الأمر من الصعوبة توفيره في ظل ارتفاع تكلفة البناء نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء.
وقلل الحقيل من المخاوف جراء تأثير الأزمة المالية العالمية في السوق السعودية، مبينا أن الأزمة في السعودية هي أزمة خوف فقط، فما زال الطلب على العقار لم يتغير، وما زال العرض ضعيفا ولم يتغير.
وأكد الحقيل في حوار مع «الاقتصادية» أن البنوك المحلية كانت متحفظة في السابق على منح الشركات العقارية قروضا تمويلية، ومع بداية الأزمة المالية زاد التحفظ ولم تعد تمنح سوى الشركات التي تثق بها وبمشاريعها. وأشار إلى أن وجود الطلب والقدرة المالية لدى المشترين سيدفع الرساميل الأجنبية للاستثمار في السوق العقارية وتحديدا في قطاع الإسكان. إليكم الحوار:
حديث الكثيرين.. وتساؤلات الأغلبية تتمحور حول الأزمة المالية العالمية.. إلى أين وصلت؟.. هل نحن في نهايتها أم ما زال هناك المزيد من التداعيات؟ لا أعتقد أن الأزمة المالية العالمية انتهت.. ولو قلنا إنها في النهاية فمعنى ذلك أن المؤشرات الاقتصادية جميعها شهدت انتعاشا، ولا شك أن هناك مؤشرات انتعاش، ولكن ما زالت هناك مؤشرات أخرى حولها علامة استفهام ولم يتضح انتهاء هبوطها، فالنتائج المالية للربع الثالث والتي أعلن عنها أخيراً أوضحت أن عددا من الشركات المالية ما زالت تعاني في تسويق منتجاتها وباقاتها الخدمية، وهو دليل على أن الأزمة ما زالت تلقي بظلالها على تلك الشركات ولكن هناك مؤشرات تبشر بالخير ونأمل أن نكون في مرحلتها النهائية.
تأثيرها في القطاع العقاري هل انتهى أم ما زال يعاني تداعياتها؟ في القطاع العقاري ما زال الطلب على العقار لم يتغير رغم الأزمة، وما زال العرض ضعيفا ولم يتغير، والأزمة الرئيسة تكمن في المنتج النهائي وقدرة المستهلك على تملكه، وهي أزمة قديمة وما زالت قائمة حتى الآن، فالمنتجات النهائية أسعارها تفوق قدرة المشتري وهي أزمة السوق العقارية السعودية الحقيقية والتي يعانيها قديما وحديثا، وللخروج من تلك الأزمة، والأمر الذي يجب على الجميع النظر له، هو إيجاد منتجات أسعارها تتوافق مع قدرة المشتري وتكون في متناول يده.
تبقى الأزمة العالمية أزمة مالية، ما حجم تأثيرها في التمويل العقاري في السعودية بالنسبة للشركات العقارية المحلية؟ القطاع البنكي منذ القدم وهو متحفظ على منح التمويل للشركات العقارية، وزادت الأزمة المالية العالمية من تحفظه، وانحصر التمويل في الشركات العقارية التي تثق بها البنوك وغدا التمويل محدوداً على عدد قليل من الشركات التي تثق البنوك بقدرتها على السداد، وخطة عملها واضحة ولديها مشاريع قائمة ومنظومة عملها متجلية وواضحة، صحيح أنها زادت للبعض وقلت على البعض ولكنها ما زالت قائمة ولكن في حدود كما أسلفت.
ذكرت في إجابة سابقة أن الأزمة الحقيقية هي في المنتج النهائي وقدرة المشتري على دفع سعره، هل هناك آمال في حزمة الأنظمة العقارية الخمسة والتي يدرسها مجلس الوزراء ويقترب من إقرارها في حل تلك الأزمة من خلال نظامي التمويل والرهن العقاريين وهما أهم نظامين يدرسان الآن؟ أولا يجب أن نعرف ما هو المنتج المستهدف والتي يمكن أن يغطيه التمويل، هناك الشقق السكنية والتي تراوح أسعارها ما بين 300 و450 ألف ريال، والفلل والتي يراوح متوسط أسعارها ما بين 750 و900 ألف ريال، تمويل هذه المنتجات موجود الآن وبوفرة، ولكن العائق يكمن في عدم قدرة المطورين في الدخول في هذه الفئة، وهي صناعة ليس من السهل الدخول فيها وإجادتها كما يعتقد البعض، فالبحث عن الجودة بالأسعار هذه يقف أمامه ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء والعمالة عائق فما زالت الأراضي مرتفعة، وما زالت مواد البناء مرتفعة أيضا فالتكلفة عالية جداً ولا يمكن تسويق منتجات متعددة بهذه الأسعار.
ألم تلق الأزمة المالية بظلالها على الأسعار وتخفضها كما في الدول الأخرى؟ لا .. ما زالت غالبية مواد البناء مرتفعة باستثناء الحديد الذي لا يمثل نسبة كبيرة من تكلفة البناء، ولم يطولها انخفاض كما توقع الكثير بل هي مرشحة مع الأسف للارتفاع وربما أعلى من السابق، فالمؤشرات الآن ليست مؤشرات إيجابية نحو الانخفاض، بل أغلبها يشير إلى ارتفاع قادم في مواد البناء وأسعار الأيدي العاملة، فالصعوبة كما أسلفت تكمن في كيفية إيجاد منتج مناسب وبأسعار معقولة وهو أمر يصعب في ظل ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء.
كيف ترى فاعلية البنوك في التمويل للمستهلك العقاري النهائي؟ أرى أن البنوك في التمويل الفردي للمستهلك النهائي قد فتحت ذراعيها بشكل غير محدود، ولكن المشكلة تكمن أن متوسط التمويل يراوح بين 550 و750 بينما المنتج النهائي والمعروض في السوق تراوح أسعاره ما بين و1,1 مليون و1,2 مليون ريال وهناك فجوة بحدود 450 و550 ألف ريال والتي أظن أن المستهلك النهائي لا يمكنه ردمها، المشكلة ليست في التمويل، ولكنها تكمن في تلك البرامج التمويلية غير القادرة على توفير سعر المنتج النهائي وهذه هي المعضلة الحقيقية في الأزمة الإسكانية.
تحدثت أيضا في إجابة سابقة عن أن العرض شحيح بالنسبة للطلب، وذكرت تقارير محلية وعالمية وجود فجوة بين العرض والطلب في الوحدات السكانية في السعودية وقدرت بنحو 1.2 مليون وحدة سكنية بالطبع لصاح الطلب خلال السنوات العشر المقبلة، سؤالي: هل باستطاعة شركات التطوير المحلية والأجنبية المستثمرة في القطاع الإسكاني المحلي ردم تلك الفجوة؟ لو تأملنا مخزون الوحدات السكنية داخل السوق السعودية في الفترة الماضية لوجدنا أن 90 في المائة من الوحدات السكنية تحملها التطوير الفردي بينما الـ 10 في المائة المتبقية جاءت من خلال شركات التطوير العقارية والمؤسسات الحكومية، وبالتالي فالفجوة المقدرة والمستقبلية قد لا نحتاج إلى الشركات في ردمها كلها بل سيتدخل التطوير الفردي في ردم أغلبها وهو استنتاج من خلال قراءة للماضي وحجم التطوير الفردي للمخزون فيه من الوحدات السكنية، ربما ترتفع النسبة الملقاة على كاهل شركات التطوير في ردم الفجوة ولكن لن تتحمل أغلبها فالأفراد سيستمرون في التطوير، فالتطوير الفردي مرغوب فالمستهلك غالبا ما يأمل في بناء مسكن برؤيته هو لا رؤية غيره، يبحث عن بناء المنزل وفق منهجيته ورغباته وأهوائه، وهذا الأمر سيحفز التطوير الفردي على الاستمرارية بالوتيرة ذاتها التي كانت في السابق. المشكلة لا تكمن في من يردم الفجوة، هي تكمن في القدرة لدى المستهلك النهائي وقدرته الشرائية، وشركات التطوير قادرة على ردم أي فجوة، فالاستثمار الأجنبي والمحلي قادم للاستثمار في القطاع الإسكاني متى ما كان القدرة الشرائية أيضا متوافرة.
الحقيل في حديثه مع الزميل سطام الثقيل.
إذن ترى أن المعضلة الحقيقية تكمن في القدرة الشرائية، وتوافق الإمكانات المادية لدى المستهلك النهائي مع سعر المنتج النهائي للوحدات السكنية؟ بالفعل هي المعضلة، فهناك عدد من شركات التطوير العقاري والتي شيدت العديد من الوحدات السكنية ولكنها لم تستطع تسويق منتجاتها، وظلت قائمة بلا مشترين، والسبب عدم التوافق مع السعر والقدرة الشرائية فقراءة السوق لم تكن جيدة لها وبالتالي لم تستطع التسويق بالشكل الذي تأمله وشيدت من أجله.
هل هناك معضلات أخرى بخلاف القدرة الشرائية تقف حجر عثرة أمام شركات التطوير العقاري؟ هناك عديد من المعضلات كعدم وجود البيع على الخريطة، وعدم قدرة البنوك أو لنقل عدم رغبتها في تمويل جميع الشركات والانتقائية في منح التمويل كلها عوامل تقف حجر عثرة أم شركات التطوير العقاري في السعودية.
وأمام هذه المعضلات ما مدي رغبة شركات التطوير العقارية الأجنبية في الاستثمار السوق العقارية السعودية؟ لا شك أن الرغبة موجودة، فمن خلال عمل شركتنا خلال السنتين الماضيتين في السوق العقارية والسمعة الطيبة التي اكتسبتها في السوق، جائتنا عروض كثيرة من شركات أجنبية ترغب في شراكة واستثمار في السوق العقارية، فكما قلت الرغبة موجودة ولن تقف تلك المعضلات أمام تحقيقها، ونأمل زوالها أيضا.
تحدثت هنا عن البيع على الخريطة، وعلى ما أظن أن هناك تحذيرات متواصلة منه، بل أن الدولة قد وضعت له عديد من المعايير والأنظمة.. ما هو البيع على الخريطة، فالكثير يجهله؟ البيع على الخريطة بمفهومه البسيط هو وجود أرض، ومخطط قائم، لكن البناء يكون في مراحل مختلفة، بينما المنتج النهائي لم ينته، ويتم البيع قبل بداية أي عمل هيكلي، وأحيانا يكون البيع خلال العمليات الإنشائية للمشروع، وأحيانا يكون الدفع يمر بمراحل تتوافق مع مراحل البناء.
وماذا عن الأنظمة التي وضعت للبيع على الخريطة، هل هي كفيلة بحماية المستهلك؟ الأنظمة الموضوعة ما زالت في البداية، وننتظر اجتماعات اللجان للبدء في التنظيم الحقيقي لها، ووضع الضوابط بشكل واضح للمنتج والمستهلك، ولله الحمد نحن في رافال عند صدور الأنظمة كنا متماشين معها قبل صدورها ونعمل بها قبل أن ترى النور، كوجود حساب مختص للمشروع، وجود عقد مع المقاول، وجود الأرض، استخراج رخصة البناء، كل هذه الضوابط التي صدرت كنا نعمل بها قبل صدورها، فكل التشريعات الموضوعة كانت ضمن تشريعات شركة رافال الداخلية.
الجميع يترقب إقرار حزمة الأنظمة العقارية الخمسة، هل لدى تلك الأنظمة القدرة على تنظيم القطاع العقاري ودفعه للأمام وجعله متماسكا أكثر من السابق؟ لا شك أنها مهمه، ولكن قبل صدورها ولكي تكون ذو فعالية يجب أن نسال أنفسنا أولاً هل البنوك والمؤسسات التمويلية والحكومية جاهزة، وقادرة على استيعاب طلبات السوق والتعامل معها؟ ثانيا توقيت نزوله، والاستفادة من خدماتها ومنها هو رهن الأصل واستبدالها بسيولة، ومن هنا جاء سأولي حول جاهزية البنوك والمؤسسات المالية والحكومية في التعامل مع هذه المنتجات. ثالثا: إيجاد مرونة وآلية لإصدار الصكوك وتوفير السيولة لشركات التمويل العقاري لتكون قادرة على الاقتراض والتمويل بتكلفة تمويل منخفضة تنافس فيها البنوك المحلية. متى جهزت تلك الأنظمة والآليات فالكثير من البنوك ستقلل من التكلفة العالية في الإقراض بسبب المخاطر، ولكن أن حفظت التشريعات حقوقها وقللت المخاطر وهو الواضح من خلال رهن الأصول فإن تكلفة المخاطر ستنخفض وستقل التكلفة الإجمالية للإقراض وبالتالي ستكون الفائدة للجميع سواء المقرض أو المقترض أو السوق العقاري بشكل عام. الفوائد المتوقعة كثيرة في حال إقرار الأنظمة ولكن يجب أن ننتظر صدورها ورؤية بنودها قبل الحكم على فعاليتها من عدمه.
عندما ألقت الأزمة المالية العالمية بظلالها على السوق في المنطقة الخليجية، الكثير من شركات التطوير العقاري في المنطقة أوقفت مشاريعها أو ألغتها تماما، بينما أنتم في رافال شرعتم فور تأسيس الشركة والذي تزامن مع بداية الأزمة في تنفيذ مشروعكم الإسكاني الأول في الرياض، الكثير كان يرى في ذلك مغامرة؟ ولكنكم نجحتم؟ ألم تخشوا المخاطرة قبل الإقدام على التنفيذ؟ ملاك الشركة ولله الحمد لهم خبرة في السوق السعودية، ولهم نشاطات منذ أكثر من 56 عاما في مجالات متعددة في الاقتصاد الوطني، وهؤلاء الملاك عاصروا عدد من الأزمات الاقتصادية التي تعرضت لها البلد منذ القدم، وما زادتهم إلا ثقة في الاقتصاد السعودي لذا أقدموا على تلك الخطوة، وكلنا ثقة بأن أساسيات الاقتصاد السعودي متينة، وما تعرض له الاقتصاد السعودي من تداعيات الأزمة لا يتجاوز أزمة خوف أكثر منه أزمة اقتصادية، وكنا نراهن في الشركة على أن الأزمة لا تتجاوز أزمة رعب، ووجدناها فرصة للاستثمار فعندما توقف الآخرون بدأنا نحن. وأثبتت الأيام ولله الحمد أن قرارنا كان الصحيح.
بما أن الحديث عرج إلى مشروعكم فلل بلنسية، نأمل أن نسلط الضوء عليه، ونأخذ فكرة عن المشروع؟ مشروع فلل بلنسية هو عبارة عن 144 وحدة سكنية ، وتم تشييدها بمفهوم جديد إلا وهو الضواحي السكنية شبه المغلقة في قلب الرياض النابض في حي الملك عبد العزيز خلف القاعدة الجوية وتتميز بسهولة الوصول إليها، وقربها من المؤسسات المدنية والحكومية على مساحة قدرها 86 ألف متر مربع ، وأوجدنا فيها جوانب ترفيهية لأهل الحي وتجهيزات خاصة وأنظمة حماية أمنية على مدار الساعة وهي محاطة بممشى رائع بطول 1200 متر وتحفها الحدائق والأشجار، كما سعينا لإيجاد آلية التجانس بين السكان، طريقة بناء الحي مميزة ووضعنا ثلاثة نماذج والتي هي الأندلسية والإسبانية والكلاسيكية كي تضفي نوعا من الجمال الهندسي على الضاحية، ووقعنا اتفاقا مع شركة موبايلي لكي تكون الضاحية أولى الضواحي السكنية الذكية في العاصمة الرياض، ولدينا توجه لتكون هذه الضاحية الصغيرة امتدادا لضواحي أكبر نعتزم إنشائها في المستقبل القريب، والحمد لله الانطباع عنها جيد وقبول العملاء لها أكثر من ممتاز، ومن المتوقع الانتهاء من المشروع في الربع الأول من عام 2010م - إن شاء الله.
عندما أنشأتم الضاحية اخترتم وسط الرياض موقعا لها، رغم أن التوجه العمراني في العاصمة يتجه نحو الشمال.. ما السبب؟ نحن في الشركة نؤمن أن التطوَر في الإسكان يجب أن يتواءم مع تطور المدينة، لا مع الامتداد العمراني وحده، وما زال وسط الرياض وأيضا المدن الرئيسة كجدة والدمام يحتوي على أراض بيضاء، فمن غير المنطقي أن نخرج خارج المدينة وهناك إمكانية للبناء في وسطها وداخل أحيائها، ومن غير المنطقي أن نثقل على عملائنا وعلى قدرتنا في إيصال الخدمات من خلال الاستثمار خارج النطاق العمراني، ووجدنا أن أفضل الحلول هو الاستثمار في وسط المدينة، كي يكون العميل أو المشتري قريبا من الخدمات، وأعود وأقول إننا نومن في رافال بأن تطور ضواحينا يجب أن يتماشى مع تطور المدينة المزمع الاستثمار فيها، وهو توجه الشركة الآن وفي المستقبل.
برج رافال المزمع إنشاؤه من قبل الشركة، متى سيبدأ العمل فيه؟ وهل بالإمكان أن تحدثنا عنه وعن مميزاته؟ برج رافال بدانا فيه فعليا من ناحية الأعمال الهندسية، وتقريبا وصلنا مرحلة جيدة في تلك الأعمال بل قاربنا على الانتهاء، والآن البرج مطروح للمقاولين، وأتوقع أن تبدأ أعمال الحفر خلال الشهرين المقبلين من العام الجاري ثم العمليات الإنشائية في نهاية الربع الأول من العام المقبل، والمشروع عبارة عن تحفة معمارية، ويتكون من 62 طابقا في العاصمة الرياض، وسيكون ضاحية ولكنها عمودية ستحتوي على فندق يتكون من 350 غرفة يدار من مجموعة كمبنسكي – سلسلة الفنادق الفاخرة العالمية وسيكون أول أنشطتها بالسعودية في هذا الفندق، وسيحتوي البرج أيضا على شقق سكنية ذكية فاخرة، وتعد الأولى والفريدة من نوعها في الرياض، ومن مميزاتها أن المالك يستطيع العيش في خدمات فندقية من خلال شقته المملوكة، وهي بالطبع للبيع وليست للإيجار، الجانب الثالث سيحتوي البرج على جزء مكتبي, والجزء الرابع هو بوليفار بمحال بوتيك مختارة تحوى نخبة النخبة من العلامات التجارية الفارهة.
كلمة أخيرة..؟ أحب أن أشير إلى أن التطوير العقاري وبناء على أهميته في السعودية، مردوده متى ما وجد التنظيمات التي تديره سيكون كبيرا على الاقتصاد الوطني وسيطور مفهوم البناء في السعودية وأتمنى من الإعلام سواء المقروء أو المسموع أن يسهم في تطوره من خلال تسليط الضوء على المشاريع القائمة والشركات الجادة في الاستثمار وأن يكون مساعد تطوير القطاع ورقيه.
موضوع: الاخبار الاقتصادية ليوم الاحد 
2009-10-18, 1:08 pm
الفوزاني: سهولة التلاعب بأنظمة الاستقدام الجديدة يسرت المهمة.. وإجراءات الردع غير كافية 
الفوزاني خلال حديثه للزميل عبد الله البصيلي. «الاقتصادية» 
